买二手房落入陷阱?购房合同最好请律师审核

  二手房由于它存在的价格优势,一直是众多消费者的选择。但是在购买二手房时要特别注意,以免陷入购房陷阱,二手房买卖存在哪些风险呢?

  中介风险:有些不法二手房中介机构设置圈套,坑害消费者。二手房中介机构设置的圈套主要有以下几个类型:

  一是中介商不让购房者与房主见面,从中赚取差价;二是中介商不让购房者到欲购房屋内检查,有意隐瞒房屋质量问题;三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况;四是中介商没有如实介绍商品房面积的含义;五是玩弄文字游戏,签订不公平合同。

  在购置二手房时要注意以下几点:购房者要在中介商的帮助下,向房主提出观察房屋,要查看有关房屋的各种手续,商谈房屋交易价格,然后再签订中介合同,切莫粗心大意。签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力,一旦签订就要生效,因此在签订过程中要慎之又慎:首先,要使用政府行政机关认可的合同文本;其次,要对所签条款逐条推敲,文字表达要准确,不能模棱两可;再次,要弄清所有条款的内容,真正认可,不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核,这样才能确保您的权益不受损害。

  价格风险:二手房交易最大的问题是价格问题。卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出价格相差悬殊,无法成交。其实,二手房估价测算应具体分析,一般有几方面的因素可供参考。

  房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型-10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价,1层和6层-3%,7层-5%,3层和4层 3%,若是楼顶则-5%;房间如无朝南门窗-5%。

  环境因素。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

  法律风险:来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约,使出卖人不能得到全部房款。

  1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;2.房屋权属存有争议;3.房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;4.房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;5.房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;8.交易房屋存有质量问题。

  拆迁风险:花一二十万元或三四十万元买套二手房,没住几年,房子就要拆迁了,且不说再次置业、搬家有多么的不便,就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平,也是个未知数。

  避免购置了有拆迁可能性的二手房,首先在一两年内会被拆迁的房子,在各个区的房地产交易所(中心)能够查到;已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门不予办理过户;购房者还可以向所在区县房产局的拆迁科咨询相关情况。其次,有些地方5年,甚至10年前就被列入规划,但是因为种种原因,至今未拆迁,为了避免买到这样的房子,购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结,要知道,冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外,还有一些规划要拆迁的房子在房产局没有记录,当地的户口也没被冻结,那么就需购房者关注一下地区的整体规划了,有机会参观一些规划展览。